Atlas dochodów INE wywraca obiegowe wyobrażenia

Gdyby zapytać przypadkowego turystę spacerującego po Puerto Banús, które miasto na Costa del Sol jest najbogatsze, odpowiedź byłaby natychmiastowa i zgodna z pocztówką: Marbella. Tymczasem Hiszpański Instytut Statystyczny (INE) opublikował właśnie kolejną edycję Atlasu rozkładu dochodów gospodarstw domowych i mapa zamożności prowincji Málaga wygląda zupełnie inaczej, niż podpowiada intuicja.

Najwyższy przeciętny brutto-dochód na gospodarstwo domowe w całej prowincji ma Alhaurín de la Torre. To spokojne miasto-sypialnia kilkanaście kilometrów od centrum Malagi, znane bardziej z ogrodów awokado i dobrych szkół niż z luksusu. W 2024 roku przeciętne gospodarstwo domowe zarobiło tam 56 478 euro brutto, o prawie 7% więcej niż rok wcześniej. Tym samym Alhaurín de la Torre wyprzedził Benahavís, dotychczasowego lidera rankingu.

Benahavís wyprzedzony, Rincón de la Victoria tuż za podium

Benahavís, górska enklawa pełna luksusowych urbanizacji między Marbellą a Esteponą, wciąż jest drugi z wynikiem 54 240 euro, ale jego wzrost wyniósł zaledwie 1,55%. Trzecie miejsce należy do Rincón de la Victoria, gdzie przeciętne gospodarstwo zarabia około 50 000 euro, nieco więcej niż w Marbelli i w samej Máladze (47 575 euro).

Dalej w rankingu jest już mniej zaskakująco. Estepona, Benalmádena i Torremolinos mieszczą się w przedziale 44 000 do 45 000 euro, a powyżej 40 000 euro rocznie na gospodarstwo zarabia się jeszcze w Antequerze, Fuengiroli, Casares, Rondzie i Mijas. Na drugim biegunie jest Benamargosa w dolinie Vélez, gdzie przeciętne gospodarstwo zarabia 23 923 euro, czyli około 60% mniej niż w Alhaurín de la Torre.

Na głowę to jednak Rincón de la Victoria

Ranking per capita, czyli przeciętnego dochodu na osobę, wygląda ciekawie. Pierwsze miejsce w prowincji zajmuje Rincón de la Victoria z wynikiem 20 596 euro po wzroście o 6,33% w skali roku. Benahavís, dotychczasowy lider, jako jedyny z czołówki zanotował spadek, o symboliczne 0,48%, i zjechał do 20 320 euro.

Alhaurín de la Torre, Torremolinos i Málaga mieszczą się z wynikami w okolicach 18 000 euro na mieszkańca, a Marbella dopiero za nimi, z 17 657 euro brutto. Po odliczeniu podatków obraz pozostaje podobny: przeciętne gospodarstwo w Alhaurín de la Torre zostaje z ponad 45 500 euro netto, Rincón de la Victoria z blisko 40 000 euro, tuż przed Marbellą (39 540 euro) i Málagą (38 950 euro). Na dochód pojedynczej osoby netto najlepiej wypada znów Rincón de la Victoria (16 481 euro) przed Alhaurín de la Torre (14 967 euro), Malagą, Torremolinos i Benalmádeną. Na drugim końcu skali, z mniej niż 10 000 euro netto na osobę, są Iznate, Benamargosa i Almáchar.

Co ta mapa mówi kupującym nieruchomość

Dla inwestora z Polski te dane są bardziej praktyczne, niż się wydaje. Przeciętny dochód mieszkańców to najprostszy wskaźnik siły lokalnego popytu, a ten nie znika w listopadze razem z turystami.

1. Mieszkania dla ludzi, którzy tu pracują. Alhaurín de la Torre i Rincón de la Victoria to rynki zasilane codziennie przez pracujących w Maladze i na lotnisku. To tam szukać popytu na najem całoroczny, odpornego na sezonowość i krótkie okna rezerwacji.

2. Statystyka Marbelli bywa myląca. Niższy wynik per capita wcale nie znaczy, że Marbella zubożała. Przeciętną rozciąga tam baza mieszkańców o bardzo różnych dochodach, od obsługi sezonowej po właścicieli will za kilkanaście milionów. Dla rynku premium niewiele się zmienia.

3. Wzrost opowiada historię kierunku. Wzrost o 7% w Alhaurín de la Torre i 6,33% w Rincón de la Victoria, przy stagnacji Benahavís, pokazuje, gdzie codziennie przybywa zamożnych gospodarstw. To te same miasta, które od lat notują najszybszy przyrost ludności w prowincji.

Atlas INE wychodzi co roku i można w nim sprawdzić każdą gminę w Hiszpanii przed podjęciem decyzji o zakupie. Warto do niego wracać, bo pokazuje coś, czego nie widać na zdjęciach z wakacyjnego urlopu: prawdziwy rozkład pieniędzy w miejscu, w które zamierzamy zainwestować.