Skutki interwencji rządu na rynku najmu

Wprowadzone przez rząd dekrety mieszkaniowe, mające na celu ochronę najemców, wywołały odwrotny od zamierzonego skutek w postaci spadku podaży mieszkań na wynajem. Zgodnie z danymi rynkowymi, w ciągu zaledwie dziesięciu dni od ogłoszenia nowych przepisów, z rynku wycofano ponad 4 000 nieruchomości przeznaczonych na wynajem długoterminowy.

To nie jest zjawisko nowe w Hiszpanii, ale jego tempo jest bezprecedensowe. Wcześniejsze zmiany przepisów wywoływały stopniowe wycofywanie podaży w ciągu kwartałów. Tym razem reakcja nastąpiła w dziesięć dni, co pokazuje, że właściciele mieli przygotowane decyzje i czekali tylko na potwierdzenie kierunku regulacji.

Główne punkty sporne

Nowe regulacje obejmują przedłużenie wygasających umów najmu o dwa lata, z zastosowaniem do umów wygasających przed 31 grudnia 2028 roku, oraz ograniczenia w swobodzie kształtowania stawek czynszu. Dla właściciela oznacza to, że nie może swobodnie ustalić nowej ceny po zakończeniu umowy, a najemca zyskuje prawo pozostania w lokalu dłużej, niż wynikało to z pierwotnej umowy.

Eksperci z branży wskazują, że brak bezpieczeństwa prawnego zmusza właścicieli do przenoszenia mieszkań na rynek sprzedaży lub najmu sezonowego, co drastycznie ogranicza dostępność lokali dla osób szukających stałego miejsca zamieszkania. To klasyczny mechanizm: im większe ryzyko regulacyjne, tym wyższa premia, której oczekuje właściciel, a gdy prawo nie pozwala jej pobrać w formie czynszu, właściciel wybiera inny sposób wykorzystania lokalu.

Jak działa ten mechanizm w praktyce

Właściciel mieszkania ma trzy wyjścia. Pierwsze: zostawić lokal w najmie długoterminowym i zaakceptować ograniczenia, licząc na stabilność najemcy. Drugie: sprzedać, zwłaszcza gdy ceny są wysokie i popyt ze strony kupujących wciąż przewyższa podaż. Trzecie: przenieść lokal do najmu krótkoterminowego, jeśli gmina i wspólnota na to pozwalają.

Każde z tych wyjść zmniejsza zasób mieszkań do wynajęcia na dłużej niż rok. Efekt widoczny jest natychmiast w statystykach podaży, a z opóźnieniem w czynszach, bo najemca, który właśnie stracił możliwość wynajęcia mieszkania, nie znika z rynku, tylko szuka dalej.

Sytuacja w dużych miastach

Skutek jest szczególnie odczuwalny w dużych aglomeracjach, gdzie popyt na mieszkania znacznie przewyższa malejącą podaż. Madryt, Barcelona, Walencja i Malaga to rynki, na których nawet niewielki spadek liczby ofert przekłada się na wzrost stawek, bo kolejka chętnych nie maleje.

Paradoks polega na tym, że przepisy pisane jako ochrona najemcy mogą podnieść czynsz najemcy następnemu, który podpisuje umowę już po wycofaniu części podaży. Pierwsi chronieni są ci, którzy mają umowę. Nowi wchodzą na rynek droższy.

Co powinien sprawdzić inwestor z Polski

Po pierwsze, przepisy regionalne, bo kompetencje mieszkaniowe w Hiszpanii są podzielone między rząd centralny i wspólnoty autonomiczne, a to, co obowiązuje w Katalonii, nie musi obowiązywać w Andaluzji. Po drugie, zapisy umowy o waloryzacji czynszu i o czasie jej trwania. Po trzecie, czy budynek i wspólnota dopuszczają najem krótkoterminowy, bo to dziś jedna z niewielu dróg wyjścia z ograniczeń.

Rynek najmu w Hiszpanii nie przestał być rentowny, ale przestał być prosty. Bez czytania lokalnych uchwał i umów nie da się dziś policzyć zwrotu z inwestycji.