Nowa dzielnica pod Madrytem wchodzi do sprzedaży

Rynek nieruchomości w okolicach Madrytu zyskuje nową ofertę. Deweloper Hercesa otworzył biuro sprzedaży w Nueva Valdeluz, w prowincji Guadalajara, rozpoczynając proces komercjalizacji pierwszych 320 jednostek mieszkalnych. Docelowo cały projekt ma obejmować 3300 mieszkań, co czyni go jednym z istotniejszych punktów ekspansji mieszkaniowej w regionie.

Nueva Valdeluz to osiedle planowane od podstaw, położone przy linii kolejowej łączącej Guadalajarg z Madrytem. Taki model rozwoju, nazywany w Hiszpanii nową urbanizacją, polega na budowie dróg, sieci i usług równolegle z mieszkaniami, a nie po ich oddaniu.

Ceny i próg wejścia

Ceny mieszkań w tej lokalizacji startują od 240 000 euro. Dla porównania, w Madrycie wejście w nowe mieszkanie o podobnym metrażu oznacza dziś wydatek kilkukrotnie wyższy, a w dzielnicach centralnych różnica jest jeszcze większa.

To właśnie ta różnica przyciąga kupujących. 240 000 euro to poziom, na którym nadal da się kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym przy przeciętnych dochodach gospodarstwa domowego, i to jest klucz do zrozumienia sukcesu tego typu inwestycji.

Dlaczego rośnie popyt na sypialnie miast

Nueva Valdeluz, dzięki dobremu skomunikowaniu z Madrytem, staje się atrakcyjną alternatywą dla osób pracujących w stolicy, które poszukują większej przestrzeni w bardziej przystępnej cenie niż w samym centrum metropolii. Inwestycja wpisuje się w trend poszukiwania nieruchomości w sypialniach dużych miast, gdzie infrastruktura jest planowana od podstaw.

Mechanizm jest znany z innych metropolii europejskich: dopóki czas dojazdu pociągiem pozostaje w granicach 30–40 minut, różnica w cenie za metr kwadratowy rekompensuje koszt biletu i czasu. W Hiszpanii ten efekt wzmocniła praca zdalna, która pozwoliła części rodzin odejść od codziennego dojazdu.

Co to znaczy dla inwestora

Dla inwestorów zagranicznych, w tym Polaków, region ten oferuje stabilny wzrost wartości nieruchomości przy niższym progu wejścia niż w najbardziej prestiżowych dzielnicach Madrytu czy Barcelony. Rozpoczęcie sprzedaży tak dużej liczby jednostek świadczy o rosnącym zaufaniu deweloperów do popytu w tym obszarze.

Trzeba jednak rozróżnić dwie rzeczy: niższą cenę wejścia i wyższą rentowność. To nie to samo. Nowe osiedla poza metropolią mają zwykle niższą stopę kapitalizacji najmu niż centrum, bo podaż mieszkań rośnie tam szybciej, a najemcy są mniej liczni. Zysk pochodzi więc głównie z przyrostu wartości i z tego, że cena wejścia jest niska.

Na co uważać przed zakupem

Po pierwsze, harmonogram infrastruktury: szkoła, przychodnia i sklepy w tego typu projektach często powstają w drugiej fazie, po pierwszych mieszkańcach. Po drugie, planowane etapy: kupując w pierwszej fazie płaci się mniej, ale mieszka obok placu budowy przez lata. Po trzecie, realna częstotliwość pociągów, bo rozkład w dni robocze i w weekendy bywa różny i to on decyduje o tym, czy kupujący traktuje to miejsce jak sypialnię, czy jak miasto.