Decyzja EBC a rynek nieruchomości

Europejski Bank Centralny podjął decyzję o utrzymaniu stóp procentowych na niezmienionym poziomie. Stopa depozytowa pozostaje na poziomie 2,5%. Decyzja zapada w skomplikowanym otoczeniu makroekonomicznym, charakteryzującym się inflacją na poziomie 3,8% w strefie euro oraz rosnącymi kosztami energii.

Dla inwestorów na hiszpańskim rynku nieruchomości oznacza to okres niepewności, w którym koszty finansowania dłużnego pozostają wysokie, a wskaźnik Euribor utrzymuje się na poziomie około 3,247%.

Dlaczego EBC nie obniża stóp

Inflacja 3,8% w strefie euro wciąż jest wyraźnie powyżej celu 2%. Obniżka stóp w takim otoczeniu oznaczałaby zwiększenie presji na ceny i ryzyko, że oczekiwania inflacyjne przestaną być zakotwiczone. Jednocześnie podwyżka groziłaby schłodzeniem gospodarki, która i tak rozwija się wolno.

Analitycy wskazują, że obecna pauza jest próbą zbalansowania walki z inflacją z uniknięciem nadmiernego schłodzenia. W praktyce oznacza to, że EBC czeka na dane, zamiast działać wyprzedzająco.

Co Euribor znaczy dla kredytu

Euribor to stawka, od której banki w Hiszpanii liczą oprocentowanie większości kredytów hipotecznych o zmiennej stopie. Poziom 3,247% oznacza, że rata kredytu jest nadal istotnie wyższa niż w latach 2021–2022, gdy Euribor był ujemny.

Ktoś, kto kupował mieszkanie na kredyt zmienny w 2021 roku, ma dziś ratę wyższą o kilkaset euro miesięcznie przy tym samym długu. To główny powód, dla którego liczba transakcji finansowanych kredytem spadła mocniej niż liczba transakcji ogółem. Kupujący za gotówkę, w tym klienci zagraniczni, pozostali na rynku.

Stała czy zmienna

Przy wysokim Euriborze i inflacji powyżej celu banki oferują kredyty stałe drożej niż rok wcześniej, ale różnica między stopą zmienną a stałą zaczęła się zmniejszać. Dla inwestora oznacza to kompromis: stała stopa daje przewidywalność kosztu na 20–30 lat, zmienna daje szansę na spadek raty, jeśli EBC w końcu obniży stopy.

W praktyce decyzja zależy od horyzontu. Przy inwestycji na wynajem długoterminowy przewidywalność jest zwykle warta więcej niż potencjalne oszczędności. Przy zakupie z zamiarem sprzedaży w ciągu trzech lat elastyczność ma większe znaczenie.

Co dalej: posiedzenie 17 grudnia

Rynek wyczekuje kolejnego posiedzenia EBC zaplanowanego na 17 grudnia, podczas którego mogą zapaść kluczowe decyzje dotyczące dalszej polityki pieniężnej. Trzy scenariusze są na stole: utrzymanie stóp, obniżka o 25 punktów bazowych, jeśli inflacja spadnie, oraz sygnał, że obniżki wrócą dopiero w 2027 roku.

Dla hiszpańskiego rynku nieruchomości najmocniejszym impulsem byłaby obniżka. Historycznie każdy spadek Euriboru o punkt procentowy zwiększał zdolność kredytową gospodarstw domowych o kilka procent, a to bezpośrednio przekłada się na popyt w segmencie mieszkań średniej klasy.

Wpływ na rentowność inwestycji

Wysokie koszty finansowania zmieniają rachunek inwestora wynajmującego. Przy kredycie na 70% wartości nieruchomości i stopie bliskiej 3,25% odsetki zjadają znaczną część czynszu, a realna rentowność zależy od różnicy między czynszem a kosztem długu, nie od samej stopy kapitalizacji.

Dlatego inwestycje w Hiszpanii coraz częściej kupowane są za gotówkę lub z niskim udziałem kredytu. To z kolei sprzyja segmentowi premium i klientom zagranicznym, którzy nie muszą opierać się na hiszpańskim banku.