Sprzedaż apartamentu w Hiszpanii to lustrzane odbicie zakupu: te same instytucje, ale odwrócone obowiązki podatkowe — i to sprzedający nierezydent jest traktowany z największą dozą kontroli. System zabezpiecza się potrąceniami u źródła, więc dobrze przygotowana sprzedaż różni się od chaotycznej o kilka procent ceny. Oto pełny obraz na 2026 rok.

Co płaci sprzedający, co kupujący

• sprzedający: plusvalía municipal (podatek od wzrostu wartości gruntu), prowizja pośrednika (zwykle 3–5%), aktualny certyfikat energetyczny bez którego akt nie dojdzie do skutku
• kupujący: ITP lub VAT zależnie od rynku, notariusz i rejestr wg ustaleń lokalnych
• podatek od zysku: 19% od różnicy cen — to obowiązek sprzedającego, ale egzekwowany przez potrącenie u kupującego

Potrącenie 3% — Modelo 211 i rozliczenie 212

Gdy sprzedajesz jako nierezydent, kupujący ma ustawowy obowiązek zatrzymać 3% ceny i wpłacić je Agencia Tributaria (Modelo 211). To zabezpieczenie skarbu państwa na Twój podatek od zysku. Ty rozliczasz sprzedaż na formularzu 212: wyliczasz zysk (cena sprzedaży minus cena zakupu minus udokumentowane nakłady na ulepszenia, przeliczone do euro z dnia zakupu), stosujesz 19%, i: jeśli potrącenie było wyższe niż podatek — odzyskujesz różnicę; jeśli niższe — dopłacasz. Ważne: zatrzymana kwota nie jest dodatkowym podatkiem, tylko zaliczką — ale nieodzyskaną, jeśli nie złożysz rozliczenia.

Plusvalía municipal — dwie metody liczenia i pułapka nierezydenta

Po reformie z Real Decreto-ley 26/2021 plusvalía liczona jest dwiema metodami: obiektywną (od wartości katastralnej gruntu według skali gminy) i rzeczywistą (od realnego zysku z uwzględnieniem udziału wartości gruntu). Sprzedający może wybrać metodę korzystniejszą — przy sprzedaży ze stratą lub małym wzrostem wartości metoda rzeczywista często daje podatek zerowy. Kluczowe dla nierezydenta: gdy sprzedającym jest osoba fizyczna nierezydująca, odpowiedzialność za plusvalíę przechodzi z mocy ustawy na kupującego, a kupujący powinien zatrzymać część ceny na jej pokrycie. W praktyce oznacza to, że w transakcjach z nierezydentami notariusz i gestor pilnują tego potrącenia — uwzględnij je w kalkulacji kwoty, jaką realnie zobaczysz na koncie.

Plusvalía to jedyny podatek w tej transakcji, który kupujący może zapłacić za Ciebie z przymusu ustawy. Sprzedając jako nierezydent, nie masz wpływu na to, że zostanie potrącona — masz wpływ tylko na to, że zostanie policzona dobrze.

Kiedy warto najpierw zostać rezydentem

Ulgi, które znacząco obniżają podatek od zysku — zwolnienie przy reinwestycji w mieszkanie na własne potrzeby oraz zwolnienie dla sprzedających po 65. roku życia z reinwestycją — przysługują wyłącznie rezydentom podatkowym Hiszpanii. Jeśli planujesz sprzedaż z dużym zyskiem i masz realną możliwość legalnego przejścia na rezydencję podatkową (183+ dni, centrum interesów życiowych w Hiszpanii), koszt i czas przejścia bywają niższe niż różnica w podatku. To decyzja do policzenia indywidualnie — z doradcą podatkowym, nie na podstawie tabel z internetu.

Lista kontrolna przed wystawieniem oferty

• aktualny certyfikat energetyczny i czysta nota simple (bez niewykreślonych obciążeń)
• dowody nakładów na ulepszenia — obniżają zysk podatkowy, ale tylko jeśli są faktury
• samodzielnie wyliczona plusvalía obiema metodami — zanim ustalisz cenę
• numer NIE aktywny, hiszpańskie konto przygotowane na przychód
• scenariusz podatkowy rozliczenia 212 — żeby zatrzymane 3% nie było niespodzianką, tylko elementem planu

Zespół Marbella New Homes prowadzi sprzedaże klientów z Polski od wyceny po akt u notariusza, z symulacją podatkową przed wystawieniem oferty. Umów rozmowę, zanim wystawisz apartament na portale.