Kryzys podaży na rynku najmu

Rynek najmu w Hiszpanii zmaga się z bezprecedensowym spadkiem dostępności lokali. Z danych portali nieruchomości idealista i Fotocasa wynika, że w okresie od 2018 do 2025 roku liczba mieszkań dostępnych na wynajem długoterminowy skurczyła się o blisko 393 000 jednostek. W 2025 roku na głównych platformach ogłoszeniowych znajdowało się zaledwie 510 091 ofert, podczas gdy w 2018 roku było ich ponad 902 000, co oznacza spadek ogólnokrajowej podaży o 43%.

Najbardziej dotkliwe spadki odnotowano w kluczowych regionach inwestycyjnych i największych aglomeracjach. Wspólnota Madrytu straciła w tym okresie ponad 137 000 mieszkań na wynajem, co stanowi spadek o 54%. Jeszcze trudniejsza sytuacja panuje w Katalonii, gdzie liczba dostępnych ofert zmniejszyła się o 71%, co oznacza ubytek ponad 124 000 lokali. Wyraźne uszczuplenie bazy mieszkaniowej dotknęło również Andaluzję oraz Wspólnotę Walencką, ze szczególnym uwzględnieniem takich miast jak Barcelona, Walencja, Málaga czy Alicante.

Ucieczka do najmu sezonowego i pokoi

Za rekordowym spadkiem tradycyjnej podaży stoi kilka nakładających się zjawisk regulacyjnych i rynkowych. Wejście w życie ustawy mieszkaniowej (Ley de Vivienda) oraz wyznaczenie tak zwanych stref napiętych (zonas tensionadas) skłoniły wielu właścicieli do wycofania lokali z rynku najmu długoterminowego. Zamiast tego inwestorzy przenoszą nieruchomości do segmentu najmu sezonowego (alquiler de temporada) oraz najmu na pokoje (alquiler de habitaciones).

Według analiz rynkowych publikowanych przez idealista i Fotocasa, oferta najmu sezonowego wzrosła w ciągu ostatnich pięciu lat o ponad 200%, stanowiąc już od 14% do 15% całego rynku w skali kraju. Z kolei w segmencie najmu pokoi średnia stawka w Hiszpanii wzrosła do poziomu ponad 425 euro miesięcznie. Część właścicieli zdecydowała się także na sprzedaż lokali w okresie wysokich wycen, traktując rosnącą niepewność prawną jako sygnał do wyjścia z rynku. Ograniczona podaż pierwotna i niska dynamika budownictwa czynszowego dodatkowo pogłębiają ten deficyt.

Skutki dla stawek czynszów i dostępności

W efekcie odpływu lokali stosunek liczby osób szukających mieszkania do liczby dostępnych ofert osiągnął poziomy nienotowane od lat. W największych miastach na jedną ofertę najmu długoterminowego przypada średnio kilkudziesięciu zainteresowanych, a czas aktywności ogłoszenia liczy się w dniach.

Drastyczny niedobór podaży wywiera ciągłą presję na wzrost stawek. Jak wskazują raporty Fotocasa i dziennika Expansión, średnia cena najmu w Hiszpanii osiągnęła ponad 14 euro za metr kwadratowy miesięcznie (według wskaźników Fotocasa jest to około 14,27 €/m²), co oznacza skumulowany wzrost czynszów o blisko 40% od 2020 roku. W metropoliach takich jak Barcelona, Madryt, San Sebastián, Palma de Mallorca czy Málaga stawki wynajmu biją historyczne rekordy, stawiając pod dużą presją budżety domowe najemców.

Co to oznacza dla inwestorów z Polski

Dla polskich inwestorów zagranicznych sytuacja na hiszpańskim rynku najmu tworzy specyficzne środowisko. Z jednej strony drastycznie ograniczona podaż przy stałym popycie gwarantuje wysokie obłożenie, brak pustostanów i stabilny wzrost przychodów. Stopy zwrotu z najmu długoterminowego w Hiszpanii kształtują się zazwyczaj w przedziale od 5% do ponad 10% rocznie w zależności od dokładnej lokalizacji i standardu nieruchomości. Z drugiej strony niepewność regulacyjna wymaga bardziej starannej selekcji aktywów.

W praktyce rośnie znaczenie wyboru odpowiedniego regionu. Mieszkania w przemyślanych lokalizacjach – blisko centrów biznesowych, uczelni, plaż lub węzłów komunikacyjnych – wynajmują się najszybciej. Na Costa del Sol dodatkowym czynnikiem stabilizującym jest całoroczny popyt generowany przez zagranicznych rezydentów oraz pracowników zdalnych, którzy szukają najmu długoterminowego w wysokim standardzie.

Perspektywa na najbliższe lata

Eksperci są zgodni, że bez istotnego wzrostu podaży nowych mieszkań czynszowych oraz ustabilizowania przepisów prawnych, presja na wzrost czynszów nie słabnie. Odwrócenie tego trendu wymagałoby długofalowych zachęt dla wynajmujących i rozbudowy zasobu komunalnego. Dopóki to nie nastąpi, przewaga rynku właściciela w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach pozostanie trwałym elementem krajobrazu nieruchomości w Hiszpanii.

Dla inwestora kluczowe pytanie nie brzmi już „czy wynajmę mieszkanie", ale „jak wybrać lokal, który wynajmie się szybko i drogo w każdych warunkach rynkowych".

Portal Marbella New Homes prowadzi stałe analizy dostępności ofert oraz stawek najmu na Costa del Sol, pomagając polskim inwestorom w doborze nieruchomości o optymalnym potencjale czynszowym i bezpiecznym profilu formalnym.

Źródła

• idealista/news
• Fotocasa Research
• El País
• Expansión
• Europa Press