Wszystkie oczy polskich inwestorów kierują się ku wybrzeżom, a tymczasem wewnętrzna Andaluzja — Sewilla, Kordoba, Granada i Jaén — to rynek, na którym te same 250 000 € kupują dwa razy więcej metrów, a czynsze rosną szybciej niż na wybrzeżu.

Sewilla — trzecie miasto Hiszpanii, cena połowy Barcelony

Sewilla (populacja ok. 680 000) notuje średnie ceny rzędu 2 600–2 900 €/m² w dzielnicach centralnych (Triana, Centro, Los Remedios) — połowę poziomu Barcelony. Równocześnie przeżywa najgłębszą transformację urbanistyczną od Expo 1992: plan rewitalizacji nabrzeży Gwadalkiwiru, rozbudowa linii metra i tramwaju, a od 2025 roku planowana modernizacja dworca Santa Justa w ramach korytarza kolejowego Atlántico. Popyt najemczy napędzają studenci (dwie duże uczelnie, ponad 90 tysięcy), turystyka kulturowa (katedra, Alkazar — jedne z najintensywniej odwiedzanych zabytków Hiszpanii) i rosnąca społeczność cyfrowych nomadów, odkąd Sewilla weszła do programów miast przyjaznych pracy zdalnej.

Najem długoterminowy w Sewilli generuje 5–6% — więcej niż większość wybrzeży — bez sezonowości, licencji turystycznych i zarządzania obłożeniem.

Granada i Kordoba — uniwersytety i turystyka kulturowa

Granada (ok. 230 000 mieszkańców) ma jeden z najbardziej absurdalnych stosunków jakości do ceny w Hiszpanii: 60 000 studentów, Alhambra (2,7 mln wejść rocznie — limitowaną kwotami), a ceny mieszkań w dzielnicach uniwersyteckich (Realejo, Centro) często poniżej 2 000 €/m². Podaż najmu długoterminowego jest strukturalnie za mała wobec populacji studenckiej — czynsze rosną dwucyfrowo od trzech lat.

Kordoba, z Mezquitą i starym miastem UNESCO, jest mniejszym rynkiem o podobnej strukturze — mniej płynnym, ale przy cenach 1 500–1 800 €/m² w centrum historycznym.

Inwestycja operacyjna: co działa, a co nie

• Działa: najem pokójów i mieszkań studenckich w Granadzie i Sewilli — czynsze zapłacone z góry, niskie wakaty
• Działa: najem średnioterminowy (pobyty 1–6 miesięcy) dla nomadów i pracowników korporacji w Sewilli
• Działa słabiej: najem turystyczny w mniejszych miastach — obłożenie sezonowe przy niższych stawkach niż na wybrzeżu
• Nie działa: zakup pod wyłączne wynajmy krótkoterminowe w Kordobie i Granadzie — regulacje strefowe i presja lokalna ograniczają model

Ryzyka

Rynek wewnętrzny jest mniej płynny niż wybrzeża: przy sprzedaży kupujący jest częściej lokalny niż międzynarodowy, więc horyzont wyjścia warto planować na 5+ lat. Warto też weryfikować stan techniczny starych kamienic (patrimoniales) — w Sewilli i Granadzie część budynków ma struktury z XVIII–XIX wieku wymagające kosztownych renowacji.

Zakończenie

Wewnętrzna Andaluzja nie jest alternatywą dla Costa del Sol — to uzupełnienie portfela: wybrzeże dla kapitału zabezpieczającego i dochodu turystycznego, interior dla maksymalizacji strumienia czynszowego przy niższym progu wejścia. Zapraszamy do rozmowy o dywersyfikacji regionalnej z naszym zespołem.