Ponowna próba rządu w warunkach parlamentarnej gorączki

Hiszpański rząd podjął zdecydowane kroki w sprawach mieszkaniowych, ponownie przyjmując we wtorek, 6 października 2026 roku, dwa dekrety z mocą ustawy (real decretos-leyes). Decyzja Rady Ministrów (Consejo de Ministros) nastąpiła zaledwie kilka dni po tym, jak pierwotny pakiet regulacji został odrzucony w pełnym składzie Kongresu Deputowanych w piątek, 2 października 2026 roku. Brak parlamentarnej większości dla tych ustaw skłonił premiera Pedro Sáncheza do rozwiązania Cortes Generales oraz ogłoszenia przedterminowych wyborów parlamentarnych na 29 listopada 2026 roku (29-N). Ze względu na rozwiązanie parlamentu ciężar dalszych prac legislacyjnych nad dekretami przeniósł się na Diputación Permanente, czyli organ reprezentujący Kongres w okresie międzykadencyjnym.

Kluczowe poparcie PNV i układ sił w Diputación Permanente

O losie rządowych propozycji decyduje układ sił w 69-osobowej Diputación Permanente. Blok lewicowy (PSOE, Sumar, ERC, Bildu i Podemos) dysponuje w tym organie 34 mandatami, podczas gdy prawicowa opozycja (PP, Vox oraz Junts) posiada dokładnie tyle samo głosów. Języczkiem u wagi okazał się Partido Nacionalista Vasco (PNV). Rzeczniczka ugrupowania Maribel Vaquero zapowiedziała, że PNV poprze pierwszy, główny dekret mieszkaniowy. Dzięki temu ustawa zyska większość 35 głosów przeciwko 34 podczas głosowania zaplanowanego na 16 października 2026 roku. Jednocześnie PNV podtrzymało sprzeciw wobec drugiego dekretu, zakładającego automatyczne i bezterminowe przedłużanie umów najmu, co oznacza jego nieuchronną derogację i odrzucenie.

Ograniczenia dla funduszy i przedłużona ochrona lokatorów

Zatwierdzany pierwszy dekret wprowadza twarde zapisy nakierowane na ukrócenie spekulacji i ochronę osób najsłabszych ekonomicznie. Najważniejsza zmiana dotyczy ograniczenia możliwości zakupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne oraz firmy (tzw. fondos buitre i spółki kapitałowe). Do 31 grudnia 2030 roku obowiązuje zakaz nabywania lokali mieszkalnych po cenach niższych niż 70% ich wartości rynkowej lub wartości referencyjnej. Podmioty komercyjne kupujące nieruchomości będą zobowiązane do przedstawiania oficjalnych operatów szacunkowych, co ma uniemożliwić agresywne przejmowanie majątku z wyprzedaży bankowych.

Równolegle dekret wydłuża do 31 grudnia 2030 roku zawieszenie eksmisji (prórroga de desahucios) dla osób w trudnej sytuacji społecznej i ekonomicznej. Nowe przepisy zobowiązują administrację publiczną do aktywnej interwencji, mediacji oraz przejmowania zobowiązań dłużników w celu zapewnienia alternatywnego lokalu zastępczego przed przeprowadzeniem procedury eksmisyjnej.

Pierwszeństwo zakupu dla najemców: derecho de tanteo y retracto

Kolejnym kluczowym elementem nowej regulacji jest znaczące wzmocnienie prawa lokatora do pierwszeństwa zakupu wynajmowanego lokalu (derecho de tanteo y retracto). W przypadku, gdy właściciel zdecyduje się na sprzedaż mieszkania lub całego budynku mieszkalnego osobom trzecim, obecny najemca zyskuje ustawowo zagwarantowane prawo do zakupu nieruchomości na analogicznych warunkach finansowych. Zapis ten ma chronić dotychczasowych mieszkańców przed natychmiastowym wykupem całych kwartałów domów przez inwestorów hurtowych i wymuszonymi przesiedleniami.

Wsparcie dla młodych kupujących, spółka Casa 47 i ulgi podatkowe

W ramach reaktywowanego pakietu rząd utrzymał również szereg rozwiązań osłonowych i stymulujących podaż mieszkań. Pierwszy dekret przewiduje bezpośrednie wsparcie dla osób kupujących pierwsze własne mieszkanie w formie nieoprocentowanych pożyczek państwowych o wartości do 50 000 euro, finansowanych w ramach Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

Rząd kontynuuje także rozwój państwowej spółki mieszkaniowej Casa 47. Jej zadaniem jest przejmowanie nieużytkowanych nieruchomości od instytucji publicznych, w tym przede wszystkim z zasobów Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS), i przekształcanie ich w tani zasób mieszkań na wynajem przystępny cenowo. Do tego dochodzą zachęty podatkowe: zastosowanie obniżonej stawki 4% VAT dla publicznego budownictwa mieszkaniowego oraz dedykowane ulgi w podatku dochodowym dla prywatnych właścicieli, którzy zdecydują się wynajmować lokale poniżej rynkowych stawek referencyjnych.

Wnioski dla rynku nieruchomości i inwestorów

Przyjęcie pierwszego dekretu przez Diputación Permanente stabilizuje sytuację prawną w zakresie ochrony najemców i ogranicza agresywne operacje spekulacyjne funduszy. Dla inwestorów indywidualnych oraz właścicieli mieszkań kluczową informacją pozostaje odrzucenie drugiego dekretu – brak automatycznego przedłużania umów najmu pozwala na większą elastyczność w zarządzaniu umowami i portfelem nieruchomości na wynajem w Hiszpanii.

Źródła

• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Real Decreto-ley w sprawie środków mieszkaniowych i Plan Estatal de Vivienda 2026-2030
• Agencja Europa Press – depesze informacyjne z 6 i 8 października 2026 r. dotyczące stanowiska PNV, Diputación Permanente i wstrzymania eksmisji
• El País – analizy i doniesienia z 6 i 7 października 2026 r. dotyczące limitów zakupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne i ochrony lokatorów
• El Independiente – doniesienia prasowe z 30 września i 7 października 2026 r. dotyczące prawa tanteo y retracto oraz definicji podmiotów inwestycyjnych
• idealista/news – raporty branżowe z 6 i 7 października 2026 r. dotyczące kalendarza prac Diputación Permanente