Zakup nieruchomości w Hiszpanii to proces o kilku wyraźnych etapach, z których każdy ma swoje konsekwencje finansowe i prawne. Między pierwszą wizytą a wpisem w rejestrze upływa zwykle od sześciu tygodni do trzech miesięcy — a skrócenie któregoś etapu niemal zawsze kosztuje później więcej, niż oszczędziło. Oto pełna droga od rezerwacji do notariusza, z konkretnymi kwotami i pułapkami na 2026 rok.

Etap 1: Rezerwacja (contrato de reserva)

Po decyzji „ta nieruchomość“ podpisujesz z biurem umowę rezerwacyjną i wpłacasz zadatek — zwykle 3 000–6 000 €. Nieruchomość znika z rynku na czas weryfikacji prawnej (zwykle 2–4 tygodnie). Zadatek wlicza się w cenę; jeśli weryfikacja wykryje wady prawne, otrzymujesz go z powrotem. Na tym etapie musisz już mieć NIE — bez niego rezerwacja nie zostanie przyjęta.

Etap 2: Weryfikacja prawna (due diligence)

Prawnik pobiera z rejestru nota simple — wyciąg, który pokazuje: właściciela, obciążenia (hipoteki, zajęcia, służebności) i zgodność powierzchni. Dodatkowo weryfikuje: zaświadczenie o braku zaległości wspólnoty i IBI, certyfikat energetyczny, stan pozwolenia budowlanego i pierwszego zasiedlenia (przy nowych lokalach), a także czy sprzedający nie jest w postępowaniu egzekucyjnym. To etap, którego nie pomija się pod żadnym pozorem — w Hiszpanii zasada „kupuję, co widzę w rejestrze“ obowiązuje dosłownie.

Etap 3: Arras — umowa przedwstępna

Kluczowy moment negocjacji cenowych i terminowych. Podpisujesz contrato de arras i wpłacasz zadatek, najczęściej 5–10% ceny. Standardem w Hiszpanii są arras penitenciales: jeśli wycofasz się z transakcji, tracisz zadatek; jeśli wycofa się sprzedający — zwraca go podwójnie. Umowa ustala też termin podpisania aktu (zwykle 1–3 miesiące, przy finansowaniu — do 4) i kompletny harmonogram.

Arras to nie „formalność do przelania pieniędzy“ — to umowa z karą umowną. Nigdy nie podpisuj arras, zanim prawnik nie zakończy weryfikacji, a finansowanie nie ma potwierdzenia banku.

Etap 4: Finansowanie

Nierezydent z UE uzyskuje w hiszpańskich bankach finansowanie zwykle na poziomie 50–70% wartości (rezydenci: do 80%), przy ocenie dochodów i WSAP (wskaźnik obciążenia ratą). Oferta hipoteczna (oferta vinculante) z ważnością 10 dni to warunek bezpiecznego podpisania aktu. Dodatkowe koszty finansowania: taksa AJD od kredytu, wycena, otwarcie i ewentualna prowizja wczesnej spłaty.

Etap 5: Notariusz i akt kupna

Podpisanie escritura pública u notariusza (koszt według urzędowego cennika, Real Decreto 1426/1989 — przy cenie 300 000 € zwykle 700–1 000 €). Płacisz resztę ceny przez bankierski czek lub przelew potwierdzony tego samego dnia, lub podpisujesz równolegle akt kredytowy. Akt określa: strony, cenę, sposób zapłaty, obciążenia przechodzące na nabywcę (np. hipoteka, jeśli ją przejmujesz) i plusvalię przypisaną sprzedającemu.

Etap 6: Podatki i rejestracja

• rynek wtórny: podatek ITP — Andaluzja 7% (stawka podstawowa, z ulgami dla rodzin i młodych), Madryt 6%, Walencja i Katalonia 10%+. Płacisz w ciągu 30 dni od aktu
• rynek pierwotny: 10% VAT płatne deweloperowi przy każiej racie plus AJD (ok. 1–2% zależnie od regionu) od aktu
• wpis do Registro de la Propiedad: taksa ok. 400–700 € przy 300 000 €; rejestracja trwa kilka tygodni, ale nieruchomość jest chroniona od złożenia dokumentów

Suma kosztów transakcyjnych po stronie kupującego to na rynku wtórnym ok. 10–13% ceny (podatek, notariusz, rejestr, gestoría), na pierwotnym ok. 11–13% (VAT, AJD, notariusz, rejestr).

Etap 7: Przejęcie — lista kontrolna

• liczniki i rachunki przeniesione na Twoje nazwisko, odczyty udokumentowane
• poinformowanie wspólnoty o zmianie właściciela (wymagane ustawowo)
• ubezpieczenie nieruchomości od dnia aktu
• klucze, kody, piloty, zdalna rejestracja instalacji solarnej/smarthome

Zespół Marbella New Homes prowadzi klientów przez wszystkie etapy z licznikiem obciążen pod kontrolą prawnika — umów rozmowę, zanim zarezerwujesz konkretny lokal.