Walka z nadużyciami w najmie krótkoterminowym

Wprowadzony przez hiszpański rząd Real Decreto-ley 26/2026 z 29 września 2026 roku, opublikowany w dzienniku urzędowym Boletín Oficial del Estado (BOE) 30 września 2026 r., wprowadza istotne reformy w hiszpańskiej ustawie o najmie miejskim (Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU). Głównym celem wyznaczonym przez ustawodawcę jest wyeliminowanie powszechnej dotąd praktyki omijania przepisów za pomocą tzw. fałszywego najmu sezonowego. W licznych hiszpańskich aglomeracjach oraz kurortach właściciele nieruchomości wykorzystywali luki w dotychczasowych przepisach, aby zawierać sukcesywne, krótkoterminowe umowy zamiast standardowych umów mieszkalnych. Pozwalało to uniknąć obostrzeń dotyczących ustawowych limitów podwyżek czynszu oraz minimalnych okresów trwania umów najmu.

Nowe definicje: najem sezonowy, turystyczny i wynajem pokoi

Nowelizacja wprowadza jasne kryteria prawne pozwalające na dokładne odróżnienie odmiennych typów umów najmu na rynku nieruchomości:

• Najem na cele stałego zamieszkania (vivienda habitual): Umowa służąca zaspokojeniu podstawowej, stałej potrzeby mieszkaniowej lokatora. Umowy tego rodzaju są objęte pełnym zakresem ochrony ustawowej LAU, w tym minimalnym okresem trwania wynoszącym 5 lat dla osób fizycznych i 7 lat dla osób prawnych, a także limitami corocznej waloryzacji czynszu.
• Najem sezonowy (alquiler de temporada): Umowa uzasadniona konkretną, przejrzystą i tymczasową potrzebą lokatora, taką jak okres nauki na uczelni, kontrakt pracowniczy na czas określony, leczenie medyczne czy pobyt wypoczynkowy. Zgodnie z nowymi przepisami, najem trwający od 31 dni do 12 miesięcy wymaga formalnego udokumentowania przyczyny tymczasowości w treści kontraktu. Umowy bez takiego uzasadnienia lub trwające poniżej 31 dni w lokalu nieposiadającym licencji turystycznej uznaje się z mocy prawa za najem na cele stałe.
• Najem turystyczny (alquiler turístico): Komercyjne udostępnianie lokalu na okresy krótsze niż 31 dni w celach rekreacyjnych, które podlega regulacjom regionalnym poszczególnych wspólnot autonomicznych i wymaga uzyskania stosownych pozwoleń oraz wpisu do rejestru turystycznego.
• Wynajem pokoi (arrendamiento por habitaciones): Udostępnianie wyodrębnionych pomieszczeń w lokalu mieszkalnym, które odtąd podlega jednakowo rygorystycznym kryteriom uzasadnienia celu tymczasowości, co uniemożliwia dzielenie mieszkań w celu omijania wymogów ochronnych ustawy LAU.

Obowiązki właściciela przy oddaniu nieruchomości w najem

Kluczową zmianą proceduralną w RDL 26/2026 jest przeniesienie ciężaru dowodu na wynajmującego. Przy zawieraniu umowy najmu sezonowego właściciel nieruchomości ma bezwzględny obowiązek formalnego wykazania jej tymczasowego charakteru. W tym celu wynajmujący musi:

• Zamieścić w klauzulach umowy precyzyjny i możliwy do zweryfikowania powód tymczasowości wynajmu.
• Dołączyć do dokumentacji najmu zaświadczenie potwierdzające ten cel (np. certyfikat ze uczelni, umowę o pracę na czas określony lub dokumentację medyczną).
• Pobrać i zarchiwizować oświadczenie najemcy wskazujące jego stałe miejsce zamieszkania w innej lokalizacji.

Niedopełnienie tych obowiązków formalnych skutkuje automatycznym domniemaniem prawnym, że umowa dotyczy stałego miejsca zamieszkania. W efekcie najemca uzyskuje pełne prawa długoterminowe, a właściciel traci możliwość łatwego odzyskania lokalu po upływie wskazanego w umowie terminu.

Ochrona lokatorów i zakaz obciążania opłatami agencyjnymi

Real Decreto-ley 26/2026 wprowadza rozszerzony pakiet gwarancji socjalnych dla lokatorów. Jednym z najważniejszych zapisów jest wydłużenie okresu ochrony przed eksmisją dla gospodarstw domowych znajdujących się w sytuacji wrażliwości społeczno-ekonomicznej (vulnerabilidad económica) aż do 31 grudnia 2030 roku. W przypadku postępowań sądowych wobec takich osób, sądy mają prawo zawiesić wykonanie eksmisji do momentu zapewnienia przez władze lokalne odpowiedniego lokalu zastępczego. Ponadto lokatorzy w strefach napiętych rynkowo zyskują prawo do nadzwyczajnego przedłużenia umów najmu w trudnych okolicznościach życiowych.

Przepisy jednoznacznie zabraniają również przerzucania na najemców kosztów pośrednictwa nieruchomości oraz opłat za zarządzanie lokalem. Nowelizacja zakazuje stosowania ukrytych prowizji agencyjnych, opłat transakcyjnych czy praktyk wymuszania opłat za tzw. wykup kontraktu (traspaso). Przepisy nakładają pełną odpowiedzialność finansową za koszty obsługi transakcji na właściciela nieruchomości, a naruszenie tych norm grozi wysokimi sankcjami administracyjnymi.

Co nowe przepisy oznaczają dla polskich inwestorów?

Dla inwestorów z Polski nabywających lokale mieszkalne w Hiszpanii nowela oznacza konieczność bardziej skrupulatnego zarządzania wynajmem i bieżącej weryfikacji dokumentacji. Jak wskazują analizy portalu Marbella New Homes przygotowane dla polskich inwestorów, kluczem do bezpiecznego inwestowania jest unikanie nieuzasadnionych prób traktowania długoterminowych najemców jako lokatorów sezonowych. Wybór legalnej ścieżki – czy to w postaci sprawnego najmu długoterminowego, czy certyfikowanego najmu turystycznego – chroni inwestora przed ryzykiem sporów sądowych i kar administracyjnych, zapewniając stabilny zwrot z kapitału w dłuższej perspektywie.

Źródła

• Boletín Oficial del Estado (BOE)
• Europa Press
• El País
• Expansión
• idealista/news