Licencja LGT (Vivienda con Fines Turísticos) jest w Andaluzji obowiązkowa dla każdego najmu krótkoterminowego — pobytu poniżej 31 dni. Obowiązek wynika z dekretu 28/2016 i dekretu 19/2025, który od 2025 roku istotnie uszczelnił system. Bez licencji legalny wynajem jest niemożliwy, a kary za naruszenie sięgają dziesiątek tysięcy euro.

Co wymaga dekret 19/2025

Nowy dekret Junta de Andalucía nałożył na właścicieli dodatkowe wymogi, o których musisz wiedzieć przed zakupem pod najem turystyczny:

• Rejestracja w Rejestrze Turystyki Andaluzji (RETAT) i umieszczenie numeru licencji w każdej ofercie na platformach (Airbnb, Booking, Expedia)
• Gwarancja obsługi gości 24/7 oraz infolinia rozpatrująca reklamacje w ciągu 72 godzin
• Bieżąca obsługa zgłoszeń technicznych w trakcie pobytu
• Wyodrębniony licznik energii lub monitoring zużycia — dom ma przestać przerzucać koszty na gości

Dekret spotkał się z falą apelacji branżowych i część zapisów może zostać złagodzona, ale kierunek jest jasny: Andaluzja chce najmu turystycznego niskiego szumu, profesjonalnie zarządzanego.

Gdzie opłaca się wynajmować na Costa del Sol

Najwyższe stawki noclegowe notuje Puerto Banús, Centro-Marbella, Estepona i Złota Mila (Golden Mile). W sezonie letnim średnia stawka dobowa (ADR) dla apartamentu dwuosobowego sięga 250–350 €, przy obłożeniu 70–75%. Poza sezonem stawki spadają o połowę — dlatego kalkulację zawsze licz na podstawie rocznego przychodu, nie najlepszych dwóch miesięcy.

ROI z najmu turystycznego w Marbelli to realnie 6–8% rocznie — ale tylko przy profesjonalnym zarządzaniu, licencji LGT i aktywnej dystrybucji na co najmniej trzech platformach.

Koszty operacyjne

• Zarządzanie: agencje pobierają 18–25% przychodu
• Sprzątanie: 60–120 € za turnover, zależnie od metrażu
• Media i internet: 150–350 €/mies. średniorocznie
• Platformy: 3–18% prowizji od rezerwacji

Realny zysk netto to zwykle 55–62% przychodu. Przy apartamencie za 450 000 € generującym 38 000 € przychodu rocznie daje to ok. 21 000–23 500 € netto — czyli 4,7–5,2% rentowności netto, na którą składa się dodatkowo przyrost wartości aktywum.

LGT a zakup inwestycyjny

Zanim kupisz nieruchomość pod najem turystyczny, zweryfikuj, czy lokalizacja w ogóle dopuszcza turystykę (plan miejski PGOU), czy wspólnota nie zakazała aktywności krótkoterminowej w statucie, i czy budynek nie jest objęty obostrzeniami wynikającymi z nowego prawa mieszkaniowego. Te trzy czynniki są częstszą przyczyną porażki inwestycji niż sama stawka zakupu. Nasz zespół w Marbelli New Homes weryfikuje status prawny każdej nieruchomości przed zakupem — w tym ryzyko cofnięcia licencji.