Od 1 grudnia najem krótkoterminowy wchodzi w system podatku VAT

Od 1 grudnia 2026 roku wynajem mieszkań i apartamentów na krótkie pobyty w Hiszpanii przestaje być zwolniony z podatku od wartości dodanej. Właściciele lokali wynajmowanych na pobyty do 30 nocy będą musieli doliczyć do ceny 10 procent IVA. Zmiana wynika z królewskiego dekretu numer 29/2026, opublikowanego w październiku w państwowym biuletynie urzędowym BOE, i jest najpoważniejszą zmianą fiskalną dla prywatnych wynajmujących od lat.

Dla setek tysięcy właścicieli apartamentów na hiszpańskich wybrzeżach, w tym dla wielu inwestorów z Polski, grudniowy termin jest realnym wyzwaniem organizacyjnym: rezerwacje zawierane na grudzień i później trzeba już fakturować z podatkiem.

Co dokładnie się zmienia

Do tej pory wynajem mieszkań korzystał ze zwolnienia z IVA jako usługa lokalowa. Nowy dekret uchyla to zwolnienie dla krótkich pobytów w lokalach umeblowanych: jeśli wynajmujesz mieszkanie lub apartament na pobyty do 30 nocy, Twoja usługa staje się czynnością opodatkowaną stawką 10 procent. Nie ma znaczenia, czy wynajem prowadzisz samodzielnie, czy przez platformę czy operatora, choć w praktyce część obowiązków przejmuje pośrednik, jeśli najmem zarządza profesjonalna firma.

Dlaczego Hiszpania to robi

Bezpośrednim impulsem jest dyrektywa Unii Europejskiej z 2025 roku, która ujednolica traktowanie najmu krótkoterminowego w systemach podatku VAT w całej wspólnotie. Hiszpania postanowiła wdrożyć zmianę szybciej, niż wymaga tego unijny termin. Drugi powód jest polityczny: rząd chce, by lokale odpływały z rynku najmu turystycznego i wracały do najmu długoterminowego, w którym popyt lokalnych mieszkańców jest ogromny. Podatek ma po prostu obniżyć rentowność krótkich pobytów.

Kogo zmiana nie dotyczy

Klasyczny najem długoterminowy na cele mieszkaniowe, czyli umowa o wynajem lokalu na stałe zamieszkanie zawierana zgodnie z hiszpańską ustawą o najmie, pozostaje zwolniony z IVA. Nie zmienia się też sytuacja hoteli, które podatek od dawna stosują. Stawkę 10 procent ponoszą wyłącznie najmy krótkie i pobytowe w lokalach umeblowanych.

Obowiązki właściciela od 1 grudnia

W praktyce nowy stan oznacza trzy rzeczy. Pierwsza: rejestracja w urzędowym rejestrze podatników VAT, jeśli wynajmujesz krótkoterminowo. Druga: wystawianie faktur z 10 procent IVA i pobieranie podatku od gościa. Trzecia: kwartalne rozliczenia podatkowe oraz coroczne podsumowanie. Dla większości właścicieli pojedynczego apartamentu najrozsądniejszym ruchem jest skorzystanie z miejscowego biura księgowego, które prowadzi takie rozliczenia za kilkadziesiąt euro miesięcznie. Sam podatek najpewniej przejdzie na ceny pobytów, ale w silnie konkurencyjnych lokalizacjach część kosztu mogą chłonąć właściciele.

Czy stawka pójdzie wyżej

Rząd zapowiadał wcześniej pakiet mieszkalny, w którym najem mieszkań turystycznych miałby zostać obciążony pełną stawką 21 procent. To jednak osobny projekt, który dopiero przechodzi przez parlament. Na dziś pewne jest 10 procent od 1 grudnia, a podwyższenie stawki pozostaje zapowiedzią, nie prawem. Właściciele powinni planować budżety wariantowo.

Co sprawdzić przed 1 grudnia

Po pierwsze, formę swojego najmu: umowy mieszaniowe i sezonowe trzeba przejrzeć pod kątem liczby nocy i umeblowania. Po drugie, licencję turystyczną i zapisy wspólnoty mieszkaniowej, bo w wielu budynkach krótki najem jest już ograniczony. Po trzecie, księgowość: rejestracja do VAT, sposób fakturowania i harmonogram rozliczeń. Czwarte, ceny: sprawdź, ile kosztują podobne apartamenty w Twojej lokalizacji, by podatek nie wyrwał Cię z rynku.

Warto też pamiętać o scenariuszu, w którym zmiana podatkowa przyspiesza rotację portfeli. Część właścicieli, głównie tych, którzy trzymali jeden apartament i sami ogłaszali pobyty, po dodaniu obowiązków księgowych zdecyduje się na sprzedaż lokalu albo na przekazanie go w zarządzanie. W obu przypadkach na rynek trafiają interesujące oferty: mieszkania sprawdzone pod kątem licencji turystycznej i historii najmu. Dla kupującego z Polski to okazja do negocjacji ceny w okresie, gdy część sprzedających działa pod presją nowego podatkowego kalendarza, a dla całego rynku wybrzeży impuls do oddzielenia poważnych operatorów od przypadkowych właścicieli.

Zarządzasz apartamentem na Costa del Sol, Costa Blanca lub Costa Cálida i nie wiesz, jak zająć się nowymi obowiązkami? Zespół Marbella New Homes pomoże ocenić, czy Twój lokal lepiej trzymać w najmie krótkim, czy przekierować go na rynek długoterminowy, oraz przedstawi oferty, które sprawdzają się przy obu modelach. Skontaktuj się z nami przed grudniem, żeby zdążyć ze wszystkim spokojnie.