To pytanie zadaje sobie każdy polski właściciel w Hiszpanii — i odpowiedź w 2026 roku jest trudniejsza niż rok temu, bo państwo i wspólnoty mieszkaniowe mocno zmieniły zasady gry. Najem turystyczny i długoterminowy to dziś dwa różne biznesy: różne licencje, różne ryzyka regulacyjne i różne profile dochodu. Poniżej pełne porównanie z aktualnymi przepisami.

Najem turystyczny: wyższy dochód, wyższe ryzyko regulacyjne

Najem krótkoterminowy na Costa del Sol generuje historycznie 6–8% brutto przy dobrym zarządzaniu — ale to biznes operacyjny: zarządzający pobiera prowizję 20–25% przychodu, sezon ma szczyt od czerwca do września, a każde wolne obłożenie zjada rentowność. Licencja (w Andaluzji rejestracja LGT na bazie dekretu 19/2025) to dziś dopiero pierwszy krok. Od 2025 roku dla nowych licencji najmu turystycznego obowiązuje drugi warunek: wyraźna zgoda wspólnoty mieszkaniowej większością 3/5 właścicieli i udziałów. Bez niej licencja gminna nie wystarcza — a wspólnoty coraz częściej mówią nie, bo nie chcą turystyki w swoim budynku.

Rok 2026 przyniósł dalsze zaostrzenie: znowelizowana ustawa o własności poziomej rozszerzyła wymóg zgody wspólnoty także na najem sezonowy o charakterze mieszkalnym, a wspólnoty uzyskały prawo podwyższyć właścicielom wynajmującym turystycznie comiesięczną składkę nawet o 20%. Do tego Barcelona wycofuje licencje turystyczne do 2028, a Majorka i Walencja limitują liczbę dni najmu rocznie. Trend jest jednokierunkowy: turystyka mieszkaniowa pod nadzorem.

Najem długoterminowy: stabilność kosztem elastyczności cen

Najem długoterminowy na wybrzeżach to 4,5–5,5% rocznie — mniej niż turystyczny, ale bez sezonowości, bez zarządzania obłożeniem i bez ryzyka utraty licencji. Minusem od marca 2026 roku jest nowy pakiet ochrony najemców (Real Decreto-ley 8/2026, wszedł w życie 22 marca): obowiązkowa możliwość przedłużenia umowy o 5 lat (7 lat przy wynajmującym będącym firmą) oraz limit rocznego wzrostu czynszu na poziomie 2%. Właściciel zyskuje pustostan rzadziej niż raz na 5 lat — a przez te 5 lat nie podniesie czynszu szybciej niż o 2% rocznie.

Najem sezonowy przestał być furtką omijającą przepisy o najmie długoterminowym — od 2026 roku i on wymaga zgody wspólnoty. Każdy, kto buduje strategię na kontraktach „sezonowych”, powinien to przeliczyć jeszcze raz.

Strategia hybrydowa — co wybiera większość polskich właścicieli

• apartament w kompleksie z recepcją i basenem: najem turystyczny, jeśli wspólnota i gmina pozwalają — tu infrastruktura pracuje na obłożenie
• mieszkanie w mieście (Fuengirola, Torremolinos, Malaga): najem długoterminowy — popyt lokalny stabilny przez cały rok, czynsze rosną dwucyfrowo od lat
• model hybrydowy: najem sezonowy w miesiącach zimowych (listopad–kwiecień) + letni blok turystyczny — legalny, ale wymaga licencji, zgody wspólnoty i precyzyjnej dokumentacji celu pobytu najemcy

Na co uważać przy obu modelach

• licencja i zgoda wspólnoty to dwa osobne wymagania — sprawdzasz jedno i drugie przed zakupem pod najem
• limit dni najmu rocznie obowiązuje w części regionów (Baleary, Walencja) — weryfikuj na poziomie konkretnej gminy
• prowizja zarządzającego 20–25% plus koszty sprzątania i bieżących mediów — wkalkuluj je w rentowność przed zakupem
• podatek: dochód z najmu opodatkowasz stawką 19% jako nierezydent UE — od dochodu netto, więc dokumentuj koszty

Zespół Marbella New Homes analizuje przed zakupem każdy lokal pod kątem obu modeli najmu: licencji, statutu wspólnoty, limitów gminnych i realnych stawek. Umów rozmowę, zanim zarezerwujesz konkretny apartament.