Na Majorce wystawiono właśnie willę za 46 milionów euro. To najwyższa cena ofertowa w całych Balearach i jedna z najwyższych w Hiszpanii. Nieruchomość leży na przylądku Formentor, na północy wyspy, w gminie Pollença, i ma coś, czego nie da się dokupić za żadne pieniądze: prywatne zejście do morza.

Formentor: koniec drogi, koniec podaży

Formentor to wąski, lesisty cypel na północno-zachodnim krańcu Majorki, dojazd drogą wijącą się przez wzgórza, z widokiem na zatoki po obu stronach. Zabudowa jest tam ograniczona od dziesięcioleci, bo teren objęty jest ochroną krajobrazową i praktycznie nie ma wolnych działek.

Ta geografia tłumaczy cenę lepiej niż metraż. Na pierwszej linii w Formentor nie konkuruje się z nowymi inwestycjami, bo ich nie ma. Konkuruje się z garstką istniejących domów, które trafiają na rynek raz na kilka lat. Wysoka cena nie jest tu efektem marketingu, a skończonej podaży.

Co jest w środku

Dom stoi na działce o powierzchni 7 377 metrów kwadratowych, a powierzchnia zabudowy wynosi 1 318 metrów kwadratowych. Willa ma pięć kondygnacji połączonych windą, jedenaście sypialni i jedenaście łazienek. Każda sypialnia wychodzi na taras z widokiem na morze albo na góry.

Na najwyższym poziomie urządzono studio z panoramą na przylądek i linię brzegową, czyli miejsce pracy z widokiem, którego nie zastąpi żaden apartament w mieście. Najważniejszy jest jednak taras słoneczny z bezpośrednim zejściem do wody, rozwiązanie rzadkie nawet w segmencie premium, bo wymaga nie tylko lokalizacji, ale i zgód, których dziś praktycznie nie da się uzyskać.

Architektura odwołuje się do balearskiej tradycji: kamień, biel, grube mury i duże przeszklenia wpuszczające krajobraz do środka. Na poziomie głównym jest hall, salon z kominkiem otwarty na ogród zimowy z widokiem na wybrzeże oraz zadaszone tarasy obiegające budynek. Obok jadalnia z wyjściem na taras, mniejszy salon do kameralnych spotkań i kuchnia z wydzielonym kącikiem kawowym. Całość uzupełnia dom gościnny, co przy jedenastu sypialniach ma sens: obsługa i goście nie wchodzą sobie w drogę.

Majorca rządzi w rankingu najdroższych domów

Cena 46 milionów euro nie jest przypadkiem odosobnionym. W zestawieniu dziesięciu najdroższych domów wystawionych na sprzedaż w Hiszpanii aż siedem znajduje się na Majorce, a widełki zaczynają się od 24,5 miliona euro. W pierwszej dziesiątce obok Pollença pojawiają się Palma i Puigpunyent, czyli trzy zupełnie różne typy lokalizacji: przylądek, miasto i górska dolina.

Liderem kraju pozostaje jednak willa w Milla de Oro w Marbelli, wyceniona na 70 milionów euro, z basenami, sauną, siłownią i kręglarnią. To pokazuje układ sił w hiszpańskim luksusie: Costa del Sol trzyma pierwsze miejsce pod względem pojedynczej ceny, ale Majorca ma największą głębię rynku, czyli najwięcej ofert w najwyższym przedziale.

Dlaczego to ma znaczenie także poza tym segmentem

Rynek nieruchomości działa jak system naczyń połączonych. Kiedy domy na pierwszej linii w Formentor osiągają 46 milionów, rośnie wycena wszystkich nieruchomości w promieniu kilku kilometrów, bo sprzedający zaczynają porównywać się z najwyższą ceną w okolicy, a nie ze średnią. Efekt jest widoczny w danych dla całej wyspy: Majorca pozostaje najdroższym regionem Hiszpanii i nie widać tam spadku popytu, mimo wysokich stóp procentowych.

Dla kupujących w segmencie średnim oznacza to tyle, że Baleary należy traktować jako rynek premium bez taryfy ulgowej. Nie ma tu okazji z przeceny, są tylko różnice w lokalizacji i stanie technicznym. Kto szuka relacji ceny do metrażu, ten wybiera inne wybrzeże.

Kto kupuje takie domy

Nieruchomości w tym przedziale nie kupuje się na kredyt. To zakupy gotówkowe, często przez spółki, z motywacją użytkową silniejszą niż inwestycyjna: dom na sezon, miejsce dla rodziny, dyskrecja i dostęp do wody. Płynność jest ograniczona z definicji, bo potencjalnych nabywców na świecie jest kilkuset, a nie kilka tysięcy.

Dlatego Formentor nie jest rynkiem, na którym liczy się szybki zwrot. Jest rynkiem, na którym liczy się to, czy za dziesięć lat nadal będzie jedynym takim adresem na wyspie. Wszystko wskazuje, że będzie, bo nowych działek tam nie przybędzie.