Malaga miała być wzorem odważnej polityki mieszkaniowej na Costa del Sol. Od 25 lipca 2026 roku nie można już wznosić w stolicy wybrzeża nowych hoteli ani bloków apartamentów turystycznych na gruntach mieszkalnych, a zakaz zamyka też przerabianie lokali usługowych na mieszkania na wynajem krótkoterminowy. Moratorium ma obowiązywać trzy lata. Problem w tym, że licencje nadal spływają: w samym wrześniu miasto zatwierdziło około 100 apartamentów turystycznych w siedmiu budynkach. Jak to możliwe i co z tego wynika dla inwestorów?

Moratorium do 2030 roku — i furtka dla starych wniosków

Rada miejska zatwierdziła zakaz 16 lipca, a po publikacji w Boletín Provincial wszedł on w życie 25 lipca. W teorii przez trzy lata na terenach mieszkalnych nie powstanie żaden nowy apartament turystyczny ani hotel — z zastrzeżeniem, że urzędnicy zdołają jakoś wyłączyć hotele pięciogwiazdkowe, nad czym urbanisci pracują od dawna. W praktyce zakaz nie dotyka wniosków złożonych wcześniej: inwestorzy, którzy przed 25 lipca przedłożyli tzw. documentación sustancial, czyli w praktyce kompletną dokumentację projektu, wciąż dostają licencje.

To efekt sporego zaległości w urzędzie. Średni czas rozpatrzenia wniosku o licencję w Maladze to około roku i pół, co oznacza, że miasto będzie rubber-stampować nowe apartamenty turystyczne jeszcze wiele miesięcy po wejściu w życie zakazu, który miał je zatrzymać.

230 licencji od marca — koniec dopiero za około dwa lata

Od momentu, gdy burmistrz Francisco de la Torre zapowiedział w marcu zamiar zakazu, miasto wydało łącznie niemal 230 nowych licencji na apartamenty turystyczne. W maju było to 105, w czerwcu kolejne 23 (na nazwisko spółki powiązanej z burmistrzem Estepony, z wnioskiem złożonym jeszcze w 2024 roku), a we wrześniu — po wejściu moratorium w życie — około 100 w siedmiu budynkach: 43 w dzielnicy Centro, 22 w Este, 9 przy Carretera de Cádiz, 26 bez przypisanej lokalizacji, plus 20 mieszkań „turystyki sanitarnej" w Churrianie. Opozycja z Con Málaga nazwała to „farsą" i pyta o pełną listę wniosków czekających w kolejce — bez skutku.

12 260 licencjonowanych mieszkań — i sąsiedzki bunt

Skala zjawiska jest poważna. W andaluzyjskim rejestrze turystycznym Malaga ma już 12 260 licencjonowanych mieszkań na wynajem krótkoterminowy (VUT) i 381 apartamentów turystycznych — do tego dochodzi nieznana liczba mieszkań działających nielegalnie. W szczycie, przed pierwszym zakazem, VUT w stolicy było ponad 13 000.

Regulacje tarły o siebie nawzajem: gdy miasto zakazało w sierpniu 2025 roku nowych licencji VUT na trzy lata, inwestorzy przenieśli się na apartamenty turystyczne — figurę, w której cały budynek musi służyć turystyce. Dopiero moratorium z lipca 2026 zamknęło i tę drogę. Tymczasem mieszkańcy Centro zanieśli do sądu pozwy przeciwko miastu o VUT bez niezależnego wejścia i osobnych mediów — narzucenie takiego standardu miało być warunkiem legalnego działania.

Na trudzie polityczne nakładają się liczby podażowe: w pierwszym półroczu 2026 roku skończono w Maladzie zaledwie około 912 nowych mieszkań (dane Kolegium Architektów), wobec potrzeb, które idą w tysiące. W tym samym czasie politycy Con Málaga proponują przejęcie do najmu społecznego 16 000 pustostanów zapisanych w katastrze stolicy i pełne zamrożenie licencji turystycznych — propozycję na gorąco skomentowaną w tygodniu, w którym Junta de Andalucía publicznie pochwaliła Malagę i Sewillę za „znacznie ostrzejsze" podejście do licencji.

Co z tego wynika dla inwestora z Polski

• Podaż licencji jest zamrożona. Nowych licencji VUT w Maladze nie będzie co najmniej do sierpnia 2028, apartamentów turystycznych — do lata 2029. Przy niezmienionym popycie turystycznym ogniwa z już wydaną licencją zyskują na wartości.
• „Licencja w cenie" to realna premia. Przy zakupie warto sprawdzić w rejestrze Andaluzji, czy licencja istnieje, do jakiego obiektu jest przypisana i czy jest niezbywalna w praktyce.
• Nielegalny najem krótkoterminowy to rosnące ryzyko. Mieszkańcy już pozywają miasto o wyrok nakazujący egzekwowanie norm, a nowe regulacje państwowe (RD 26/2026) dolewają oliwy do ognia w postaci dodatkowych obowiązków fiskalnych i rejestracyjnych.
• Kapitał szuka miejsc bez sztywnych zakazów. Zgregulowane rynki jak Malaga premiują istniejący park i najem długoterminowy; inwestorzy zainteresowani wynajmem wakacyjnym kierują się dziś częściej ku gminom z regulacjami przypominającymi Marbellę niż ku stolicy Costa del Sol.

Malaga jasno pokazuje kierunek, w którym zmierza cała Andaluzja: licencja turystyczna przestaje być formalnością, a staje się aktyvem — albo, jeśli jej nie masz, barierą nie do przejścia.

Źródła: eldiario.es/Andalucía (28.09.2026), Cadena SER Málaga (24.09.2026), La Opinión de Málaga (24–25.07.2026), El País (16.07.2026), Málaga Hoy (05.10.2026), Teleprensa (25.09.2026); tekst moratorium publikowany w Boletín Provincial de Málaga.