Cena ofertowa to zaledwie punkt wyjścia. Rzeczywisty koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii to cena powiększona o 10–14% dodatkowych opłat, w zależności od regionu i tego, czy kupujesz rynek wtórny, czy nową budowę. Poniżej kompletne zestawienie na 2026 rok.

Rynek wtórny — podatek ITP

Przy zakupie z ręki do ręki płacisz podatek od czynności majątkowych (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Jest to zdecydowanie największa pozycja kosztowa i — co ważne — stawka zależy od regionu autonomicznego:

• Andaluzja (Costa del Sol): 8% do 400 000 €, 9% powyżej tej kwoty
• Walencja (Costa Blanca): ok. 8% dla domu głównego, 10% stawka ogólna dla drugich domów
• Katalonia (Barcelona): 10% do ok. 1 mln €, 11% powyżej
• Madryt: ok. 6% — jedna z najniższych stawek w kraju
• Balearzy (Majorka, Ibiza): ok. 8%, z ulgami dla domu głównego
• Wyspy Kanaryjskie: ok. 6,5%

Stawki są corocznie nowelizowane — przed transakcją potwierdź aktualny procent u notariusza lub w kancelarii. Różnica regionalna przy nieruchomości za 500 000 € może sięgnąć kilkunastu tysięcy euro.

Nowa budowa — IVA i AJD

Przy zakupie od dewelopera płacisz 10% VAT (IVA) dla nieruchomości mieszkalnych, plus ok. 1,5% podatku od czynności dokumentowanych (AJD). Uwaga: VAT płatny jest od sumy ceny i wykończenia (opcje deweloperskie doliczane do wartości podatkowej).

Budżetuj 12% ponad cenę dla rynku wtórnego i 11,5% dla nowej zabudowy — to bezpieczny margines, który w praktyce rzadko zostaje przekroczony.

Koszty stałe transakcji

• Notariusz: 0,3–0,5% (protokół notarialny, odpisy)
• Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad): 0,2–0,4% (wpis aktu kupna)
• Adwokat / gestoría: 1–2% (due diligence, NIE, media, przepisanie podatków)
• Bank: prowizja za przekaz międzynarodowy i, przy kredycie, koszty wyceny i otwarcia rachunku

Koszty posiadania — nie zapominaj o corocznych

• IBI (podatek katastralny): 0,4–1,1% wartości katastralnej rocznie, zależnie od gminy
• Comunidad (wspólnota mieszkaniowa): od kilkudziesięciu do kilkuset euro miesięcznie — przy willach z basenem i ogrodem pełni rolę kosztu utrzymania
• Śmieci (basura): 60–200 € rocznie
• Ubezpieczenie: 0,1–0,3% wartości nieruchomości rocznie

Dla nierezydentów dochodzi podatek dochodowy od dochodów hiszpańskich (najem) oraz model 210 od dochodów przypisanych (imputación de rentas) dla nieruchomości nieużytkowanych. Przy najmie obowiązkowy jest hiszpański numer podatkowy NIE oraz przedstawiciel podatkowy (reprezentante fiscal).

Rada redakcji

Najdroższym błędem polskich nabywców nie jest wybór regionu, tylko nieoszacowany budżet całkowity. Zanim podpisziesz rezerwację (contrato de arras), miej policzone pełne 12% i potwierdzone kosztorysem kancelarii. Marbella New Homes przygotowuje taki kosztorys dla klientów portalu bez opłat — wystarczy skontaktować się z naszym ekspertem.