Najnowsze dane z rejestru Kolegium Rejestratorów (Estadística Registral Inmobiliaria) przynoszą pierwszy od miesięcy wyraźnie optymistyczny sygnał dla hiszpańskiego rynku mieszkań. W sierpniu 2026 roku liczba transakcji kupna-sprzedaży mieszkań wzrosła o 1,3% w ujęciu rok do roku, osiągając poziom około 48 700 operacji. To dopiero drugi dodatni miesiąc w bieżącym roku — po czerwcu — ale w zestawieniu z lipcowym spadkiem o 7,7% odwrócenie tendencji wygląda na coś więcej niż statystyczny szum.

Dlaczego sierpień ma znaczenie

Rok 2026 rozpoczął się serią spadków: popyt cofał się miesiącami po rekordowym 2025, w którym sprzedano 714 237 mieszkań — najwięcej od 2007 roku. Każde zestawienie rok do roku wchodziło więc na bardzo wysoką bazę i niemal automatycznie wychodziło ujemne. W lipcu liczba transakcji spadła o 7,7% (ok. 60 050 operacji), co było najgłębszym spadkiem od ponad dwóch lat. Sierpniowe +1,3% zatrzymuje tę serię i — co ważniejsze — pokazuje, że popyt nie zniknął, tylko przestawił się w tryb ostrożnych decyzji.

Hipoteki potwierdzają odbicie

Sektor kredytowy dodaje własny argument: liczba hipotek zaciągniętych na zakup mieszkań wzrosła w sierpniu o 1,6% rok do roku, do ponad 33 600 nowych umów. W skali całego rynku nieruchomości (mieszkania, lokale, grunty) udzielono łącznie około 43 400 kredytów hipotecznych, czyli o 0,3% mniej niż rok wcześniej — ale to segment mieszkaniowy, wrażliwszy na warunki finansowania, zareagował wzrostem. Warto dodać, że na przestrzeni ostatnich dwunastu miesięcy hipoteki zachowywały się lepiej niż sama liczba transakcji: kredyt z rynkiem nie drży tak, jak sugerują nagłówki o spadkach.

Cała gospodarka nieruchomości przyspiesza

Jeśli spojrzeć szerzej, w sierpniu zarejestrowano łącznie 94 600 transakcji wszystkich typów nieruchomości — o 3,3% więcej niż rok temu. Odbicie nie ogranicza się więc wyłącznie do segmentu mieszkaniowego, co zwykle zwiastuje dłuższą fazę stabilizacji niż jednorazowa korekta.

Mapa regionalna: gdzie rynek przyspiesza

Średnia krajowa ukrywa spore różnice regionalne:

1. Estremadura (+19,3%). Największy skok w kraju — niska baza cenowa przyciąga kupujących szukających wartości poniżej 1 500 euro za m².

2. Kantabria (+13,7%). Zielona północ kontynuuje zeszłoroczny trend: kupujący z Madrytu i Baskonii szukają klimatu i przestrzeni poza rozgrzanym śródziemnomorskim rynkiem.

3. Murcja (+13,4%). Wybrzeże Costa Cálida potwierdza tezę, którą rozwijamy w naszych analizach infrastrukturalnych: incoming linii AVE i niższe niż na Costa del Sol ceny zaczynają przesuwać popyt na południowy wschód.

Andaluzja pozostaje liderem pod względem wolumenu — to wciąż najruchliwszy region transakcyjny kraju, z Costa del Sol jako magnesem dla kupujących z zagranicy.

Ceny nie czekają na odbicie wolumenów

Równolegle z danymi transakcyjnymi napływają ceny: w drugim kwartale 2026 metr kwadratowy zdrożał o 12,2% rok do roku według indeksu INE. Rynek hiszpański drożeje nieprzerwanie od ponad dwunastu lat, a ograniczona podaż nowych lokali sprawia, że nawet spadki liczby transakcji nie przekładają się na tanienie metrów. Sierpniowe odbicie popytu w połączeniu ze strukturalnym niedoborem podaży to prosty mechanizm cenowy: presja wraca.

Warto też pamiętać o strukturze rynku: w lipcu transakcje rynkiem wtórnym stanowiły 78,4% wszystkich zakupów, a rynek pierwotny zaledwie około jednej piątej. Odbicie sierpniowe napędza więc głównie podaż mieszkań używanych — nowa inwestycja w atrakcyjnych lokalizacjach pozostaje towarem deficytowym, a to właśnie ten niedobór będzie kształtował ceny najbliższych kwartałów, niezależnie od wahań liczby transakcji.

Co to oznacza dla inwestora z Polski

Po pierwsze: moment «czekania na ochłodzenie rynku» nie obniża cen — dane cenowe pokazują, że rozważne opóźnienie decyzji w 2026 roku kosztowało kupujących dwucyfrowy wzrost metra. Po drugie: odbicie jest delikatne i na bardzo wysokiej bazie 2025 roku, więc nie należy oczekiwać powrotu rekordowych wolumenów — raczej powolnej stabilizacji na wyższych cenach. Po trzecie: regionalne różnice zyskują na znaczeniu. Jeśli szuka się dynamicznych rynków z przewagą cenową, kierunki wskazane przez sierpniowe dane — Murcja, Estremadura, północ — to naturalne pola researchu, a Costa del Sol pozostaje rynkiem o najgłębszej płynności i najpewniejszym popycie międzynarodowym.