Hiszpańskie banki regularnie udzielają hipotek nierezydentom (non-resident mortgage). Zasady różnią się jednak od rynku polskiego — i od wymogów stawianych rezydentom — na kilku poziomach: LTV, oprocentowanie, dokumentacja i ubezpieczenie.

Ile sfinansuje bank

Dla nierezydentów banki hiszpańskie finansują zwykle 60–70% wartości nieruchomości (lub wyceny — whichever is lower), wobec 80% dostępnych dla rezydentów podatkowych. Dla polskiego nabywcy oznacza to, że przy zakupie za 400 000 € musisz mieć ok. 160 000 € kapitału własnego plus 12% kosztów transakcyjnych. Część banków (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell) ma dedykowane programy dla klientów zagranicznych; brokerzy hipoteczni (hipotecarios) mają dostęp do banków regionalnych z lepszymi warunkami.

Oprocentowanie w 2026 roku

Rynek oferuje dwa modele:

• Stopa zmienna: Euribor 12M + marża bankowa 1,5–2,5% — historycznie najpopularniejszy model, obecnie mniej atrakcyjny
• Stopa stała: 2,5–3,8% przez cały okres kredytowania — przy stabilnym Euribor od 2024 roku zyskują na popularności i dają przewidywalność

Do tego wchodzą koszty: prowizja otwarcia (0,5–1,5%), obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości (czasem i życie), wycena (300–600 €) i koszt gestoría przy przepisach.

Zarezerwuj 6–10 tygodni na proces hipoteczny — hiszpańskie banki wymagają pełnej dokumentacji dochodu z ostatnich 2–3 lat, a decyzja zapada komitetowo.

Dokumenty, które przygotuj

• PIT z Polski za 2–3 ostatnie lata (lub dokumenty działalności gospodarczej)
• Zaświadczenie o zatrudnieniu / umowy długoterminowe
• Wyciągi bankowe z ostatnich 6 miesięcy
• Numer NIE (Numero de Identidad de Extranjero) — wymagany na każdym etapie
• Raport z wyceny (tasación) od licencjonowanego rzeczoznawcy

Kredyt walutowy — uważaj na CHF

Hiszpańskie banki udzielają kredytów w EUR, ale istnieje możliwość kredytu hipotecznego w PLN przez polskie banki zabezpieczonego hiszpańską nieruchomością — produkty niszowe i droższe. Kluczowe ryzyko tego rozwiązania to ryzyko kursowe i podwójna obsługa prawna. W większości przypadków rekomendujemy kredyt EUR przy dochodach w EUR, lub zakup gotówkowy z późniejszą refinansową hipoteką po zbudowaniu historii hiszpańskiej.

Podatkowo

Odsetki od hiszpańskiej hipoteki są odliczane od hiszpańskiego podatku dochodowego od najmu — co realnie obniża koszt finansowania dla inwestora wynajmującego nieruchomość. Utrzymuj dokumentację: harmonogram odsetek od banku (certificado de intereses) do każdego rozliczenia model 210 lub 200.

Zespół Marbella New Homes współpracuje z trzema brokerami hipotecznymi działającymi po polsku i rozlicza proces kredytowy w ramach zakupu — łącznie z przetłumaczeniem dokumentów.