Nowa prognoza BBVA Research dla rynku w Hiszpanii

Instytut BBVA Research zaktualizował prognozy dla hiszpańskiego rynku mieszkaniowego w październikowym raporcie o sytuacji gospodarki Hiszpanii. Najważniejszy wniosek dla kupujących i inwestorów brzmi: ceny mieszkań będą nadal rosły, ale wyraźnie wolniej. Po latach rekordowych podwyżek rynek wchodzi w fazę stopniowej normalizacji, choć podaż nowych lokali pozostaje mocno ograniczona.

Ile będą rosły ceny mieszkań w 2026 i 2027

BBVA Research utrzymuje prognozę wzrostu cen mieszkań w 2026 roku na poziomie 11,5 procent w ujęciu rocznym, czyli wciąż wartość dwucyfrowa. Zasadnicza zmiana dotyczy natomiast 2027 roku: analitycy banku spodziewają się wyraźnego wyhamowania dynamiki do 5,5 procent. To pierwszy od dłuższego czasu sygnał, że tempo aprecjacji hiszpańskich nieruchomości powróci bliżej średnich historycznych, bez rewizji w dół samego poziomu cen.

Jak tłumaczy Miguel Cardoso, główny ekonomista BBVA Research na Hiszpanię i Portugalię, ceny mieszkań rosną obecnie szybciej niż dochody gospodarstw domowych, co najbardziej dotyka młodych osób planujących pierwsze zakup. Do tego dochodzą wyższe stopy procentowe, które podrażniają koszt kredytu hipotecznego, oraz osłabiające się tempo sprzedaży. W połączeniu oznacza to, że część popytu przesuwa się w czasie lub kieruje się w stronę rynku najmu.

Rekordowo mało ukończonych mieszkań

Druga kluczowa korekta dotyczy budownictwa. BBVA Research obniżyło prognozę ukończeń nowych mieszkań w latach 2026 i 2027 do poziomu 130 000 do 140 000 lokali rocznie wobec wcześniej zakładanych 140 000 do 160 000. To cięcie nawet o 20 000 mieszkań rocznie, ogłoszone w samym środku debaty o kryzysie dostępności mieszkań w Hiszpanii.

Ekonomici banku wskazują kilka przyczyn tej rewizji. Inwestycje w budownictwo mieszkaniowe rosną wolniej, niż oczekiwano, a sam trend został określony wprost jako rozczarowujący, mimo dobrego stanu zatrudnienia i aktywnego popytu wewnętrznego. Dodatkowym obciążeniem są wyższe stopy procentowe, większa niepewność makroekonomiczna oraz kończące się środki z europejskich funduszy odbudowy. Częściową rekompensatą mają być rosnące ceny mieszkań, które poprawiają rentowność nowych projektów, oraz zapowiedziane polityki wspierające podaż.

Spadek liczby transakcji to normalizacja

BBVA Research prognozuje także spadek sprzedaży mieszkań o 7,3 procent w 2026 roku. Analitycy interpretują go jako normalizację aktywności po wyjątkowo intensywnych latach pandemicznego i popandemicznego boomu, a nie jako początek głębszego załamania. Popyt pozostaje według banku solidny, natomiast wciąż zbyt mała podaż oznacza, że rynek pozostaje po stronie sprzedających w większości największych metropolii.

Co prognoza BBVA oznacza dla kupujących z Polski

Dla polskich inwestorów patrzących na rynek hiszpański prognoza BBVA Research niesie trzy praktyczne wnioski. Po pierwsze, ograniczona podaż nowych mieszkań będzie nadal podtrzymywać wartość nieruchomości, szczególnie w najbardziej pożądanych lokalizacjach wybrzeża, takich jak Costa del Sol, gdzie popyt międzynarodowy konkuruje z lokalnym o wyczerpujący się zasób. Po drugie, wolniejsze tempo wzrostu cen w 2027 roku oznacza, że zakupy z krótkim horyzontem inwestycyjnym przestają być automatyczną gwarancją szybkiego zysku z aprecjacji, a większą rolę odgrywa potencjał najmu. Po trzecie, w warunkach wolniejszej dynamiki cen kluczowa staje się selekcja konkretnych aktywów: lokalizacja, standard wykończenia, bliskość infrastruktury i przewidywalność kosztów utrzymania.

Aktualne analizy rynku oraz przegląd lokalizacji i nowej inwestycji na Costa del Sol publikujemy na stronie Marbella New Homes, gdzie znajdziesz także doradztwo w języku polskim na każdym etapie zakupu.

Najem zyskuje na znaczeniu

Ograniczony dostęp do własnego mieszkania przesuwa coraz większą część popytu na rynek najmu, co BBVA Research również uwzględnia w swoim scenariuszu. Osoby, które odkładają decyzję o zakupie z powodu droższych kredytów, muszą gdzieś mieszkać, więc popyt na wynajem pozostaje wysoki przy niskiej podaży lokali. Dla inwestorów kupujących mieszkanie z przeznaczeniem na najem długoterminowy jest to sprzyjający scenariusz: presja podażowa podtrzymuje zarówno czynsze, jak i poziom obłożenia. Warto jednak pamiętać, że w Hiszpanii najem krótkoterminowy podlega odrębnym regulacjom i limitom, dlatego przed zakupem apartamentu pod wynajem wakacyjny należy sprawdzić zasadność licencji turystycznej w konkretnej gminie.

Źródła

• BBVA Research, raport Situación España, październik 2026
• El Independiente, Europa Press, październik 2026
• idealista/news